發(fā)展租賃住房，建立購租并舉的住房制度，對于促進實現(xiàn)全體人民住有所居的目標意義重大。中央經(jīng)濟工作會議將發(fā)展租賃住房作為“解決好大城市住房突出問題”的重要內(nèi)容。如何推動保障性租賃住房建設？如何規(guī)范發(fā)展租賃市場？記者采訪了有關部門和專家。

瞄準新市民，大力發(fā)展政策性租賃住房

“2020—2022年計劃發(fā)展15萬套（間）政策性租賃住房”“有望解決20余萬新市民的住房問題”“通過利用存量土地、集體土地、非住宅房屋改建等方式籌集政策性租賃住房10萬套（間）”……在沈陽、南京、杭州等多個城市，政策性租賃住房正加緊建設。

中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，要高度重視保障性租賃住房建設。政策性租賃住房已經(jīng)成為各地加強保障性租賃住房建設的重點。

保障性租賃住房主要包括公租房和政策性租賃住房。“公租房主要發(fā)揮了對城鎮(zhèn)戶籍住房和收入‘雙困’家庭的兜底保障作用?！弊》亢统青l(xiāng)建設部有關負責人介紹，截至2020年底，已有3800多萬困難群眾住進公租房，累計2200多萬困難群眾領取了租賃補貼，低保、低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應保盡保，中等偏下收入家庭住房條件有效改善。

隨著新型城鎮(zhèn)化縱深推進，住房問題已從戶籍家庭轉(zhuǎn)向新市民群體。這部分群體購房比例低、以租房為主，同時，市場供應的租賃住房普遍戶型大、租金高，缺少與這一群體經(jīng)濟能力相匹配的小戶型、低租金住房供給。因此，住房保障的重點也隨之從解決戶籍居民住房困難轉(zhuǎn)向解決大城市新市民群體的住房問題。

“據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年全國人戶分離的人口2.8億人，其中流動人口高達2.36億人。新市民群體量大面廣，靠政府投資的公租房難以覆蓋?！闭憬I(yè)大學副校長虞曉芬介紹，2019年住建部提出發(fā)展政策性租賃住房，為新市民提供適當、安全、負擔得起的“一張床”“一間房”或“一小套房”。

目前，政策性租賃住房已經(jīng)在13個城市開展試點一年多，初步探索出政府給政策、銀行給低利率長期信貸資金支持、市場主體積極參與的政策性租賃住房可持續(xù)運作模式。但試點過程中，用地、規(guī)劃、審批、項目盈利能力等方面還存在困難。

“中央經(jīng)濟工作會議明確‘要降低租賃住房稅費負擔’等措施，必將進一步促進政策性租賃住房發(fā)展?！庇輹苑艺J為，接下來要在土地、金融、財稅、審批等方面細化政策，進一步明確地方政府的主體責任，加快推動政策落地。

加快完善政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場

在推動租賃市場發(fā)展方面，“加快完善長租房政策”“規(guī)范發(fā)展長租房市場”等提法引人關注。

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，就像公租房等保障性或政策性長租房一樣，市場化長租房也要強調(diào)租賃關系穩(wěn)定，讓居民通過住房租賃市場也可以獲得穩(wěn)定的、高質(zhì)量的住房服務?！芭嘤桶l(fā)展長租房市場，當務之急是加快完善長租房政策，要從租賃住房供給和消費兩方面發(fā)力?！?/p>

供給端，中央經(jīng)濟工作會議提出的“土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房”等都屬于能夠有效擴大租賃住房供給的政策。一些政策比如探索利用集體建設用地建設租賃住房已經(jīng)在試點中取得了成效。

“單獨一居室，配套齊全，離地鐵也很近，租金只有周邊同品質(zhì)一居室的七八成。”入住北京萬科泊寓成壽寺社區(qū)的張女士十分滿意，相較于過去合租在老社區(qū)，如今居住的幸福感高了很多。去年7月，這一全國首個集體土地長租公寓項目開業(yè)，首批235套房源提前全部租罄。由村集體提供土地的經(jīng)營權(quán)，企業(yè)負責建設成本投入?！霸诶眉w土地建設租賃住房優(yōu)勢的基礎上，節(jié)省了土地獲取的成本，從而最大限度降低了租客的租金成本。”該社區(qū)有關負責人表示，通過設計運營，能夠?qū)崿F(xiàn)村民和村集體、企業(yè)多方長期可持續(xù)的收益。

上海、沈陽、南京、杭州等10多個城市也開展了集租房試點?！皬脑圏c經(jīng)驗可以看出，落細落實租賃住房供給政策，需要在多領域協(xié)同發(fā)力，從住房發(fā)展規(guī)劃、土地供應、規(guī)劃建設、金融財稅、城市安全等維度提供系統(tǒng)解決方案?！眲⒑橛癖硎?。

需求端，中央經(jīng)濟工作會議提出的“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權(quán)利”是促進租賃住房消費的政策。劉洪玉認為，租賃住房消費的推動需要各部門聯(lián)動，還需要落實完善住房公積金支付租金政策、住房租金支出稅前抵扣政策等。

規(guī)范市場行為，提升監(jiān)管能力

中央經(jīng)濟工作會議明確提出，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為，對租金水平進行合理調(diào)控。劉洪玉認為，當前住房租賃市場上的許多問題都與市場主體行為不規(guī)范密切相關。

“整頓租賃市場秩序、強化租賃市場監(jiān)管，應當主要通過規(guī)范市場行為來完成。其次要提高政府監(jiān)管能力，大部分城市還沒有建立起有效的監(jiān)管體系，政府住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺、監(jiān)管隊伍等能力建設相對滯后?！眲⒑橛癖硎?。

完善租賃市場行為規(guī)范，推動租賃市場監(jiān)管制度化、法治化。貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，不少地方尤其是住房問題突出的大城市迅速行動，完善相應監(jiān)管措施?！白》孔赓U企業(yè)向承租人預收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金”“實行住房租賃資金監(jiān)管措施”“推進住房租賃信息共享”……2月初，北京、深圳、上海三地相繼印發(fā)租賃市場監(jiān)管新規(guī)，對租賃企業(yè)、租金支付周期等公眾關注的問題做出明確規(guī)定。全國層面，專家也呼吁去年9月公開向社會征求意見的《住房租賃條例》盡快正式出臺。

提高政府監(jiān)管能力，加快搭建信息服務監(jiān)管平臺?！皩ψ饨鹚竭M行合理調(diào)控”是規(guī)范市場行為的一個重要手段，也是政府監(jiān)管能力的重要體現(xiàn)，目的是平衡業(yè)主和租戶之間的地位和利益，在兼顧業(yè)主出租積極性的同時，盡可能保護租戶權(quán)益和租賃關系穩(wěn)定，這也是各國常用的租賃市場監(jiān)管手段。

對此，劉洪玉認為，要建設一個基于數(shù)字化技術的住房租賃交易服務平臺，“將合同備案、信息服務、交易流程指引與合同示范、租賃信用等信息和數(shù)據(jù)納入平臺，幫助政府實現(xiàn)住房租賃市場監(jiān)測、租賃價格指數(shù)和城市基礎租金表編制等，形成政策效果評價和政策力度動態(tài)調(diào)整機制?！?/p>

《 人民日報 》（ 2021年03月02日 02 版）